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房地产开发10年内仍有利可图受多方制约难再获暴利

时间:2019-05-06 18:28:36

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房地产开发10年内仍有利可图 受多方制约难再获暴利

2013-02-01 15:53:59

来源:赢商网

 

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房地产开发在10年内还是有利可图的产业,经过努力,其利润既可高于一般制造业,又因受到方方面面的制约很难获取暴利。对房地产开发企业来说,过去10年可谓“黄金时代”。这个时期的特征是,买到地几乎等于发了财。即使是原来测算效益不佳的鸡肋地块,存放两三年就可以变成高利可期的聚宝盆。

【中国建材网】房地产开发在10年内还是有利可图的产业,经过努力,其利润既可高于一般制造业,又因受到方方面面的制约很难获取暴利。

对房地产开发企业来说,过去10年可谓“黄金时代”。这个时期的特征是,买到地几乎等于发了财。即使是原来测算效益不佳的鸡肋地块,存放两三年就可以变成高利可期的聚宝盆。

随着国家房产限购政策的出台,特别是货币发行控制的到位,从2011年开始,房价急剧上升的势头戛然而止,全国房地产业进入了“白银时代”:一方面继续保持大发展的趋势,仍是有利可图的产业;另一方面,受到方方面面的制约,不太可能再出现“黄金时代”的暴利。

城镇化带来巨量需求

城镇化是中国不可逆转的大趋势,也是我国经济增长的强大动力之一。2011年,全国的城镇化率刚过50%,按照近10年来每年1%点多的速度,我国要台前县哪些癫痫病医院好达到发达国家75%以上的城镇化率,还需要20年左右。农民变市民的过程,为城市房地产业提供了巨量需求。

目前,美国债台高筑,更想通过美元贬值、债务缩水的方法来摆脱困境,这导致全世界资源不动产的价格有不断上涨趋势——房地产是目前人们实现财富保值增值的优选,人们财富保值增长的需求和货币贬值的心理预期,必然增大对房地产的需求,房地产的价格也必然随着货币贬值的速度逐步上涨。

住房制度改革以后,全国城镇居民的住房条件已有很大改善,但与欧美发达国家相比,人均住房面积和住房品质还有较大差距。我国经济高速发展和人民群众收入水平不断提高,为进一步改善住房条件打下了基础,也为房地产业提供了新的需求和市场。

各种产业升级换代也为房地产业提供了新需求,如旅游地产(专题阅读)、养老地产、物流地产等。以前搞旅游,主要是包装景点供人们参观游览,现在发展到利用自然风光、天然资源打造休闲居所、养生居住,候鸟式的生活成为可能。

房地产业持续健康发展,也是整个国民经济持续发展的一个前提条件。衣食住行是人民群众的基本生活需求,也是国民经济发展的宝贵内需,房地产业又联系几十个行业、几千种产品的生产和销售。在目前条件下,房地产业的兴衰将影响整个国民经济的兴衰。任何决策者都不能忽视这一点。

未来10年依然有利可图

国家宏观经济调控水平不断提高,货币发行和通货膨胀受到严格控制。近10年来几次货币严重超发,导致不动产价格大幅上涨的后果已成为教训。可以预见,近期内不会重蹈覆辙,虽然美元的贬值趋向将影响人民币的价值变动,但只要我国的宏观经济调控把握得好,就不会出现恶性通货膨胀。

从2010年开始,国家各种保障房大规模开建,也减轻了市场的商品房供应压力。国家对购买二套以上住房的一系列限制政策,也在一定程度上制约了社会对房地产的需求。但另一方面,受近10年房价急剧上涨影响,各种资金通过各种渠道大规模涌入房地产业,使房地产业竞争越来越剧烈,商品房这个&ldq广西治疗儿童癫痫较好的医院uo;皇帝的女儿不愁嫁”的现象已基本消失,一些经营管理不善的房地产开发企业经营状况明显滑坡,而且有可能因各种失误而被淘汰出局。

综上所述,房地产开发在10年内还是有利可图的产业,经过努力,其利润既可高于一般制造业,又因受到方方面面的制约很难获取暴利。之所以限定为10年,是因为我国的城镇化要达到发达国家的水平虽然如何治疗癫痫更好还要20年左右,但由于各种资金大量涌入房地产业,房地产业的发展速度会超前于城镇化。再过10年或多一点时间,就可能出现供过于求的局面。这时,即使不会出现泡沫破灭的惨象,也会进入打破垄断后各行业利润趋于平均的时代。

五大转变提升开发商竞争力

房地产开发企业要求得生存和发展,就必须认清形势,与时俱进,实现五个转变:

一是由盲目购地到积极审慎购地。购地之前要深入调查、精心测算,认真分析地块所处的区域,当地市场的需求状况,土地的性价比,不要认为“捡到篮子里的都是菜”,盲目抢当“地王”。

二是由生产观念、促销观念到市场营销观念。传统的计划经济是短缺经济”,企业可以不问市场需求,能生产什么就生产什么,能生产多少就生产多少。当传统的计划经济向市场经济过渡以后,社会各种产品丰富起来,企业之间的竞争开始加剧,企业为了销售自己的产品而采取各种促销手段,形形色色的广告成为促销的有力工具。而现代营销观念是以市场为导向,市场需要什么就生产什么,虽然也不否认广告的作用,但把市场需求放在靠前位。当房地产业进入“白银时代”,房地产开发企业必须加强对市场调研,对消费者爱好和需求进行分析,实现对项目科学的市场定位,生产出适销对路的产品。

三是由“慢慢来”到追求产品品质和生产速度。在房地产开发的“黄金时代”,囤地效益可能大于开发效益;而在“白银时代”,房价虽仍在波浪式缓慢上涨,但涨幅会低于财务成本的增长幅度,时间一长,好地块也会产生差效益。由于竞争越来越剧烈,房地产开发从规划设计到建筑施工的水平越来越高,如果开发速度慢,拖的时间长,就算比较先进的规划设计也会逐渐落伍,成为过时的产品。再加上土地增值税的因素,时间拖的长的楼盘由于地价房价逐步上涨,毛利可能会大一点,但较后效益都通过税收和财务成本归了政府和银行,企业冒着风险搞房地产开发还不如去搞民间借贷。因此,在“白银时代”,房地产开发企业必须在保证产品品质的前提下,加大楼盘的开发去化速度。这是许多的房地产开发企业的成功经验。

四是经营管理由粗放到精细。在“黄金时代”,房地产开发企业经营盲目一点、管理粗放一点、浪费多一点、成本高一点不要紧,房价上涨后,一俊遮百丑,还是能取得一定的利润。到了“白银时代”,如果不注意控制成本,开发企业就可能没有效益,甚至出现亏损。因此,在房地产开发的各环节都要注意节省成本,注意购买的材料和服务的性价比,不能借口“算大账”随意浪费,要“大账小账都要算”,精心策划、严格管理、提高品质、加快速度,这样才会有效益。每个环节节约下来的费用很可能会成为主要经济效益。

五是由重视个别人才到重视人才群体结构。在“黄金时代”,房地产开发的关键是拿地和策划,少数关键人物能力强就行了。到了“白武汉市母猪疯医院有多少银时代”,虽然拿地和策划仍然是房地产开发成功的关键,但由于需要各个环节的精细经营管理,就需要人才群体的共同努力,需要一个高素质的经营管理团队。

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