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经济形势或将恶化房地产泡沫必将破灭

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经济形势或将恶化 房地产泡沫必将破灭

2009-03-26 13:44:00

来源:证券之星

 

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当下,关于中国房地产市场是否回暖的争论消息不绝于耳,更有开发商“趁火打劫”,开始提高楼盘售价癫痫小发作应该怎么办,使得普通老百姓本难以承受的高房价更加高昂。   那么在当前经济危机大背景下,投资意愿下降,人们收入普遍减少

当下,关于中国房地产市场是否回暖的争论消息不绝于耳,更有开发商“趁火打劫”,开始提高楼盘售价,使得普通老百姓本难以承受的高房价更加高昂。

那么在当前经济危机大背景下,投资意愿下降,人们收入普遍减少,诸多行业步入萧条期,房地产市场的这种“回暖”现象是否是真正的回暖,“回暖”能否持久,宏观经济走势和房地产市场之间到底有着怎样的关系,宏观经济形势能否支撑当前房地产市场步入“回暖”快轨道?中国经济时报记者近日采访了对宏观经济和房地产领域颇有见地的房地产高级经济师章林晓。

我国宏观经济的中卫沙坡头区癫痫医院哪里最专业现状

“一般来说,观察一个国家宏观经济状况的指标通常有四个:经济增长率、就业率(失业率)、通货膨胀率(物价上涨率)、国际收支平衡状况。”3月22日,房地产高级经济师章林晓在接受本报记者采访时表示,这些年来,从四大宏观经济指标来看,我国四大宏观经济指标,总体上讲是“两优两劣”,“两优”分别是经济增长率和通货膨胀率(物价上涨率),“两劣”分别是就业率(失业率)和国际收支平衡状况。

章林晓表示:从经济增长率看,从2002年至2008年,分别为9.1%、10.0%、10.1%、10.4%、11.1%、11.4%、9.0%。经济增长率指标,虽然中间出现过热的势头,2008年下半年又遭遇全球金融危机、经济危机的袭击,但从总体上讲,应当说是控制得还是比较好的。

从通货膨胀率(物价上涨率)看,2002年是-0.8%,2003年至2008年,分别为1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%。通货膨胀率,虽然2007之后达到10年多来的峰值,在2008年2月份达到较高点8.7%,但在宏观调控下,得到了迅速的遏制,从总体上讲,还是温和的,在可控的范围内。

从就业率(失业率)来看,形势非常严峻。一直以来,我们的城镇登记失业率,只是一个工作指标。登记失业率只是统计了有意愿登记的当地城镇户口的失业人员,但由于缺乏相关补贴,实际上许多人并没有主动登记的意愿和动力,那些没有纳入社保范围的城镇户籍的失业人员有很大一部分没登记在内。另外,该统计也把已在城市定居的农村户籍人口排除在外。

2008年12月底,中国社科院发布的2009年《社会蓝皮书》称,2008年中国城镇调查失业率为9.6%,超出当年登记失业率的2倍还多。可以说,在就业问题上,中国一直存在着统计数据与现实感受的强烈反差。

从国际收支平衡状况看,据海关数据,2002年中国实现贸易顺差为303.5亿美元,2003年至2008年,分别为255.3亿美元、319.8亿美元、1018.8亿美元、1774.7亿美元、2622亿美元、2954.59亿美元。这些年来,国际收支不平衡,贸易顺差过大,一直是困扰我国宏观经济的大问题。

宏观经济形势或将恶化

“在当前世界经济危机尚未见底的大背景下,我国四大宏观经济指标中的‘两劣’很可能会因此更加恶化,而‘两优’也可能会迅速转向‘两劣’”。章林晓对本报记者表示。

对于自己的观点,章林晓从四个方面分析:

一、实现“保八”任务将十分困难。出口、投资和消费,是经济增长的“三驾马车”,由于我国外贸依存度高达80%,是世界主要经济体中外贸依存度较高的国家,这次危机的爆发对我国出口导向的发展模式提出了严峻的考验。

出口在很大程度上取决于欧美经济的发展态势,所以,出口“这驾马车”的驾驭马车缰绳,其实并不掌握在我们自己手上。由于世界经济衰退在深化,经济危机不确定性在增强,因此,我们只能走扩大内需之路,即在增加投资和鼓励消费两方面采取有效措施。但是,增加投资和鼓励消费这都是需要大量的资金支出,这钱从哪儿来呢?

要想维持去年12月份以来我国财政支出的势头,单纯依靠税收显然捉襟见肘。发行政府债券无非是政府投资挤占社会投资。那依赖外汇储备能行吗?由于我们大量持有美国债券等因素,我们实际能动用的数量恐怕也不是很多。

二、就业形势将会更加严峻。一般来说,我国GDP每增长1%,大约能解决新增就业60万人,保持8%的增长可解决480万人的新增就业问题。但是,2009年仅城镇新增就业人口就达1300万人。

而且,这次金融危机对我国实体经济的影响,主要体现在对工业企业的影响,特别是对那些出口加工的劳动密集型企业的影响上。在这些企业中,农民工群体是主体,因此农民工受到的冲击影响较大。而对农民工需求的减少,又渐渐蔓延扩散到了较高学历群体。中国社科院有关专家调研表明,包括大学毕业生和农民工等,2009年的失业人口将超过2500万。

三、通缩通胀一线天。世界主要经济体的经济陷入衰退成为现实,世界各国开始担忧通缩现象的出现。严重通胀虽破坏力巨大,但治理相对容易,紧缩货币政策往往很快就能奏效。但通缩则不同,不但造成资源浪费,而且一旦持续,治理非常麻烦,宽松货币政策一般不能见效,还得通过积极财政政策来稳定局势。

为什么治理通缩比通胀难?关键在于货币乘数。收缩货币乘数可通过调高准备金率等做到,但放大货币乘数货币当局往往回天乏术。原因就在于经济预期不好时,市场主体都会“以现金为王”。

在放大货币乘数乏术的情况下,为保持市场的流动性,货币政策当局只能是增加基础货币的投放,通过大量基础货币投放的方法来增加流动性,一旦货币乘数回升,又必然面临严重的通胀威胁。

这种“通缩通胀一线天”的现象,显然稍有不慎就极易引起房地产等资本市场的大幅波动。

四、国际收支平衡将遭遇波澜。美联储近日决定,动用1.15万亿美元购买国债和抵押贷款相关债券。其实,采取这种措施的并非美联储一家。差不多同时,日本央行、英国央行、瑞士国家银行、以色列银行纷纷采取了类似行动有癫痫病就活不久了吗

现在,世界各国央行可以说已纷纷开动印钞机。我国外汇储备是否缩水暂且不论,中国的国际收支平衡将再度遭遇波澜则是必定的。

章林晓认为,从这几年的贸易顺差看,我国货币发行的自主权已经大大受到冲击。这样的金融体系,让我们自己很难做主。

房地产泡沫的破灭是必然

“从实体经济角度说,今年我国要实现保八任务将十分困难,居民收入前景堪忧,房地产硬着陆可能性很大。但从虚拟经济角度看,现在全球各主要经济体央行正在比着谁印钱快,房地产泡沫很可能被货币泡沫所淹没。”章林晓说。过去几年,我国房地产泡沫之所以会越吹越大,从资金层面讲,主要是由于国际收支失衡,外汇储备增长迅速,通过外汇占款渠道被动投放的基础货币增长过快,为信贷扩张、投资反弹和房地产等资产价格过快上涨提供了资金支撑。

章林晓指出,当前,全球经济深度衰退,贸易保护主义盛行。一方面,我国出口受阻,外汇储备增长相应减缓,基础货币增长减速,资产泡沫缺乏后续资金支持,同时由于全球流动性趋紧,海外热钱有可能因此流出;另一方面,企业停产、半停产后,失业率上升,人们收入受到影响,再加上资产泡沫破灭后,出现负财富效应,民众消费随之下降,生产能力过剩更加明显,投资不可避免出现放缓趋势,即便硬要投资也只能是加剧过剩。投资放缓又不可避免地影响到就业与收入,癫痫病的原因都有哪些反过来影响到预期和消费。

“房地产虽然素有消费品与投资(投机)品的双重属性,但投资(投机)品较终还得转化为消费品,房地产的需求归根结底是由较终的消费需求所支撑的。当经济增长率下降,失业率上升,房地产泡沫的破灭是必然的。”

“当然,我们上述分析和判断是按照常规思维作出的,即是在假设全球金融体系币值稳定的前提下作出的,但是我们必须看到的是,当前全球虚拟经济的规模已远超实体经济。”章林晓说,更值得注意的是,当前世界各国央行已展开了“印钞大赛”,在这种情况下,通货膨胀率能不能保持在可控制的范围内,国际收支能不能保持基本的平衡,这将取决于货币当局的调控能力。

“如果操作不当,币值不能保持稳定,那么,虽然房地产泡沫很大,但依然还是有可能被货币泡沫所淹没,即房地产泡沫虽然照样不可避免要破灭,但这种泡沫的破灭主要是以货币大幅贬值的方式而实现的。”章林晓认为,因此,当经济还没企稳,货币乘数没有得到回升前,房地产市场当前的回暖并不能真正持久。

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