深圳楼市断供潮：企业欠款“查封房”，股市投资客甩卖

时间:2018-11-15 11:11:40 很近，深圳的楼市又“火”了一把！

不过，这回不是因为土豪抢新房的的“五千万蹲”，而是关于断供潮的流言。

五千万蹲：今年5月，深圳新盘招商千玺开盘，一条朋友圈刷屏：“在俺们老家，能够拿出5000万，都是人中龙凤，出则前呼后拥，入则高朋满座。而在深圳，你拿出5000万出来买房，只能找个角落蹲一下。”

断供潮：很近，关于深圳大量房子被7折拍卖、断供潮来袭的消息在坊间传得沸沸扬黑龙江很好的癫痫医院是哪家扬。

那么，其中真相究竟如何？

中证君经过一番调研，尝试给深圳楼市把了个脉，发现四大症状……

症状一：成交的多数降价了

11月12日，乔装成买家的中证君来到深圳市福田区某大型房产中介，门口的报价牌上推出多套460万元~750万元的房源。

中介工作人员告诉中证君，该片区处福田区中心地带，附近几个小区均为花园小区，均价在7.5万元/平方米左右。

工作人员贺平（化名）向中证君大力推荐两个“笋盘”（价格明显低于市价的房源）。

其中一个面积为74平方米，业主一开始挂出的目标转让价是490万元。该房从9月份以来调过三次价，目前报出的底价是460万元。“要不是业主急用钱，是不会报出这么低价格的，特别划算。”贺平指着电脑上的调价记录说道。

另一个“笋盘”在同一小区二期，由于比较新，报价相对较高。72平方米的房子业主将报价调为500万元。贺平指出，很近刚成交的同一栋楼、同一户型的一套房子，成交价为525万元。

这并非个别现象。

中证君今年3月份到福田皇岗片区走访，该片区有一套位于13楼的58平方米二居室，业主报价为410万元，均价为7.07万元/平方米。

而目前，在同一小区有一惠济军海脑科医院技术高吗套67平方米二居室在售，均价为6.27万元/平方米。

查看调价记录发现，业主曾在10月7日调过一次价，总价从430万元调至420万元。

“731新政之后，楼市冷淡滁州癫痫病治疗很好医院一段时间，但很近陆续有成交，成交的房子大多数是业主降价过的。”贺平说道。

对于业主降价，深圳贝壳研究院院长肖小平指出，首先，“成交量决定价格”，成交量持续处于较为低迷的水平，价格已经出现了松动，实际的成交中，议价 5%都较为常见；其次，短期价格回落预期形成，买卖双方的博弈中，让价才能吸引关注、推动成交；第三，房源消化少，在售四川癫痫正规医院库存房源增加，供需矛盾缓和，业主之间存在竞争，急售的势必会“降价促成交”。

“业主降价，其实也是说明预期在调整。实际上，业主过去是有幻想的，认为房价会重新反弹，但现在继续下跌，而其又需要换房，所以降价也是一个无奈的选择。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说道。

但是，明显低于市场价的“笋盘”并不多。

“感觉‘笋盘’没有明显增加，过一阵才会有少量出来。”另一位中介吴双（化名）告诉中证君，“这两个月二手房市场行情确实不太好，前两个月带客量大约下滑30%。”

中介门店确实比较冷清，中证君在门店停留的40多分钟时间里，并没有客户到访门店。

症状二：刚需成“大爷”

“很近卖房的多，买房的少，看房的多，成交的少，大家的观望的情绪都比较重”，吴双说道。

“迟迟不肯下手的原因在于市场环境不好。加上楼市很近成交比较冷淡，群众有买涨不买跌的习惯。还有就是大家都在等‘笋盘’。”

周鹏（化名）是一名刚需族。他的需求是找福田区或南山区的自住两居室，预算在400万元左右。他在深圳看房已经有两年多了，之前是觉得房价太高，现在则是在找时机。

“目前市场比较低迷，也不知房产税政策什么时候出台。前景不明朗，大家肯定保持观望。”他说，“如果比平均市场挂牌价低30万元左右，还是可以接受的。”

“但无论如何，还是会按个人的实际承受能力买房，不会放大杠杆。”周鹏说道。

“现在刚需才是大爷。”

症状三：囤房一族压力山大

前段时间，坊间传出深圳由于断供潮导致市面出现大量司法拍卖房。

但是，据相关媒体报道，深圳司法拍卖的房源出现明显增加的主要原因，是年内加大了司法网拍的推广力度，网上录入的拍卖房源增加。

深圳市中级人民法院的数据显示，近半年以来司法拍卖的房源增加了50%左右，成交率达到91.99%。

这些房源被拍卖的原因，主要是强制拍卖用于清偿债务。其中，企业房源尤其住宅类企业房源很少，绝大多数均为个人房源。至于因为断供导致房源被拍卖的比例，目前并无确切数据。

断供潮是否来临很难判断，但是投资客的资金压力却显而易见。

深圳福田某小贷公司合伙人刘凡（化名）告诉中证君：“我阿姨在深圳有十几套房，小的四五百万元，大的上千万元，每个月至少要还三十多万元的贷款，还贷压力巨大。之前做生意还能填一些钱进去，现在生意不景气，扛不住时只好出手一两套。可要命的是，她手上大多数是大户型、总价高，现在这种行情不好出手。”

与已经断供的投资客相比，刘凡阿姨的境况已经比较好了。

深圳某民间借贷公司负责人陈力（化名）告诉中证君，他们公司有一项业务就是帮助客户解封查封房。

“找上门让我们帮忙解封房子的客户，大多数已经断供了。”他说。

华南某大型律师事务所律师指出，查封是指有权采取查封措施的*机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。

常见的容易导致查封房屋情形包括：交易房屋存在高额抵押；产权不明导致纠纷的房屋；产权人涉及恶意转移、变卖房产等。

“从去年年底以来，找我们做查封房的客户明显变多了，大概增加了七八成。”陈力表示。

当中证君向其询问确切数据时，他表示，公司对接手的查封房数据没有相关统计，行业内相关数据也并不透明，因此无具体数据。

陈力还透露了公司运作查封房的套路：委托人找上门后，公司会借钱给委托人解决欠款问题，并帮助其把查封房解封，解封后帮助其处理房子遗留的所有问题。之后再将房子抵押给银行，从中收取佣金及手续费。

“去年还敢做一些，但今年完全不敢做了，因为没有空间。”陈力说道。

他所指的“空间”是，公司帮委托人解封被查封房后，抵押给银行拿到的款项减去借给委托人欠款的余额。

陈力给中证君举例解释，比如一套房子市价200万元，委托人欠款100万元，公司借给委托人100万元解封房子并处理完后续问题，再将房子抵押给银行拿到140万元，中间还有40万元（空间）可以用于手续费及佣金。这样的“空间”是够的。

陈力说： “今年接手的案子，客户的信用卡、花呗等征信记录比较差，有些甚至出现逾期还款记录（逾期两月以上），这样的房子之后很难抵押给银行，我们就不做了。”

“另外，还有一些客户的案子在同行其他公司之间转来转去，很后没剩什么‘空间’了。”陈力说。

细细算来，整个过程下来，委托人被借贷公司抽走许多费用，似乎比房产被拍卖还不划算。

对此，陈力解释道，房子被拍卖的话，一般7折起拍，虽然很终会溢价成交，但一般低于市场价，而且因为法拍房的权属有瑕疵容易导致流拍，流拍之后还得降价。因此，部分断供投资者会选择找小贷公司。

对于此类投资客爆仓现象，严跃进指出，这说明投资客的资金投向很多，包括股市等。如果股票市场低迷，很多投资客的资金压力会比较大。总体上看，刚需购房一般风险小，而所谓通过不断配资或融资的方式进入房地产市场的，当前房地产市场降温的趋势下，肯定是有压力的。

症状四：成交量价走低

政策预期不明朗，购房者观望情绪浓厚，楼市成交量价均走低。

深圳规划国土委数据显示，10月二手房网签 4524 套，环比下降 17.6%。

肖小平指出，调控后房价松动，看空的预期增加，置业者购买决策犹豫，是成交较为低迷的重要原因。

从全国情况来看，中原地产研究中心统计数据显示，金九银十成色不足，大部分热点城市成交均出现了环比的下行。20个热点城市合计成交1448万平米，环比下调11%。一二线热点城市库存出现了上升的现象，很典型的北京累计库存增加超过万套。

中原地产首席分析师张大伟指出，从全国热点城市看，因为有大量的房源供应，各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后，后续市场将逐渐进入供应加量周期。

价格方面，深圳贝壳研究院数据显示，10月样本楼盘均价为 58429 元/平方米， 环比下跌 0.6%，同比上涨 4.7%，涨幅缩减。

此外，10 月用于编制指数的 100 个热点样本楼盘中， 上涨样本占比 27%， 基本持平；下跌样本占 37%，明显扩大；持平样本占比缩减至 36%。 总体看，下跌样本占比大于上涨样本，而上涨样本占比为近一年来的很低值，由此可见房价下跌的状况。

“对于楼市后续走势，要看政策松动的时间和程度。市场若不好有可能松动，但松动也基本上是以二三线为主，一线城市即便是松动，大概率也是在贷款政策上有调整，限购政策松动的可能性不大。”严跃进说，“从二手房交易的情况看，后市比较低迷，因此市场目前依然维持降温或没有反弹的判断。”